曹大头篇十三：买精装房还是买毛坯房？从家居业内人士的角度跟你聊聊
入行10年，掐指一算，这些年做过的室内设计有小一百套（毛坯7成，精装改造3成），做过的全屋定制家具有几百户，自己前前后后买过N套房子，还没算上这些年空闲的时候给几十个朋友盯过工地、盯过验收、做过指导的。
铺垫这么多，是希望让大家相信，曹大头，算是一个对房地产室内设计、泛家居行业有一定的了解的人。见得多，做得多，想得多，写得也挺多。
作为行业人士，来提醒大家，如果排一个选择顺位的话，那么：
品牌开发商的精装房>品牌开发商的毛坯房>小开发商的毛坯房>小开发商的精装房
（此处品牌开发商主要指的是品质与口碑好的开发商，小开发商主要指的是口碑差产品差的开发商，与开发商的体量无关。）
那么，为什么要优先选择精装房，怎么买到好的精装房？
给你准备了这一篇6000字长文，内有4个精装房的选择标准，3个加分项，供参考。
先说个结论：
毛坯房，上限很高，下限很低。
精装房，上限不低，下限很高。
装修有多少坑，相信不用我多说，凡是装修过的，都应该很清楚。特别是毛坯房的装修，从设计到施工，从打拆到隐蔽工程到主材安装，从找装修公司、看方案，找设计师、找工长，到买建材，买家具，拉建渣，再到盯施工，节点验收，再到开荒保洁……全是事，全是钱，全是时间。
还有更憋屈的，住进去了，出了问题，谁来管？
这里你可能会说，这些都是装修的问题，精装房也是一样装修出来的啊，为啥你就逮着毛坯房说呢？这里就得聊点“工程项目管理”和“家装项目管理”的差别了。
1、先说设计，家装公司的设计师和开发商的设计师，对空间的理解差距巨大
每个开发商都有自己的精装房设计部门，天天加班，忙的不可开交，工资也不低，一个月少说三万五万的。
他们忙什么？优化，优化，还是优化。
一个典型的精装房室内设计，不仅包括了开发商多年总结出来的经验教训，还包括了众多设计师调研后得到的精准模数，在确保空间的合理分布与动线的合理布局后，还要确保施工工艺细节到位，建材搭配满足木桶原理，成本的控制在合理范围内……
可以这么说，这些人对户型的理解和把握，对自己项目业主的生活习惯的了解，要远胜过一般的设计师，更不用说装修公司的很多“设计师”们。
2、再说施工，三方博弈才更具安全性
装修业主们最痛苦也最恼火的项，莫过于施工。
为啥？一来没有标准规范，二来学习成本超高，三来即便你一清二楚也顶不住工人打马虎眼，四来你也没法时时刻刻盯着工地。
所以只能把希望寄托于工长有责任心、工人能规范施工，项目经理少打麻将多关心工地，监理能相对客观的找出问题……
痛苦吗？痛苦。给了钱，不知道最后会交给你个啥。装修这事变成了黑匣子，一切皆有可能。
但是精装房不一样，精装房那种大规模批量化装修，是工程项目的范畴，而且也不是哪个工头带着几个工人就能接的——他们连投标资质可能都没有。
既然是工程，就有甲方乙方，有真正的项目经理和监理，就会有规范、有标准、有验收，有了问题会整改，偷工减料会被罚，都是在合同规矩下办事。
我举个例子，家装里面，如果工长擅自简略了工艺步骤，那么会有两个结果，一是逃过了不够专业的监理的检查，就蒙混过关，后患无穷，二是监理发现了，工长发包烟，俩人聊聊天套套近乎，象征性的整改一下甚至根本不整改，就这么完事了——反正业主看不出来。
为啥会这样？很多装修公司，监理都是自己公司的员工，否了自己公司的项目，增加了公司的成本，何苦呢？
但是精装房就不一样了，三个利益群体在进行博弈，分别是甲方-开发商，乙方-装修施工方，监理方-专业监理公司，开发商想又好又省，施工方想又快又好，监理方想不能担责。
这样一来，互相制衡的结果就是甲方要百般挑剔，另两方则拿人钱财替人消灾——活儿干不好，开发商有权利不结账呀。哪像家装，活儿还没干呢，先急吼吼的找你要钱了。
3、再说价格，议价权：开发商＞建材商＞装修公司＞个人客户
每个开发商都有负责做造价的，做集采的，施工方你赚我钱可以，但是我不会让你赚超额利润，都是行内人，谁也别想忽悠谁。
但是家装呢，咱就随便说一个贴瓷砖的单价，又有几个人能说出一个相对准确的市场价区间呢？就算你知道行情价，如果装修公司明码标高价呢？你又能如何？除了扭头就走，可能也只有委曲求全了吧。
这里插播一个小知识，判断一家装修公司的单价高低，你就看他们的瓷砖铺贴价格，对比你在工地上问的贴砖师傅说的工价，大致就心中有数了。
更不用说建材的价格了。你以为你房子很大，比如三百个平米，但是这点量，厂家和经销商是不会放在眼里的，你并没有议价权，记得我当年在开店的时候，听的最多的一句话就是“你再打打折，我多给你介绍亲戚朋友来买”，开始还觉得被认可了，后来都麻木了，因为我很清楚这就是顾客在试图画饼去争取他的议价权。
但是精装房可不一样啊，动不动几百套几千套，几万几十万平米的装修，这种大活儿对任何一个建材的品牌商来说，都是要用最优惠的价格去努力争取的。这几年建材品牌纷纷加大了工程渠道的投入，目的也就是想多拿点精装房的单子。
4、再者还有一个售后保障的问题。
装修公司可能会跑路，工长和项目经理可能会不接你电话，你外面随便找个师傅来处理可能被漫天要价，而且他可能根本不知道你当时装修的情况，找个线路都未必能找利索，这都是毛坯房会面临的现实问题。
一套房，要住很多年的，中间难免会有各种问题要处理，谁给你保障？
这就得说到精装房在保障方面的独门优势了。开发商很难跑路（当然并不是完全没有），跟物业工程部之间的联系也更顺畅，不管大问题小问题，都能给你解决了，施工问题解决施工，建材问题找厂家处理，如果在质保期内，一分钱都不用花。就算时间长了也不担心，档案室的图纸都清清楚楚，节点大样一应俱全，对照着来处理各种问题也轻轻松松——虽然不见得会有油纸包好的备件。
当然了，对毛坯房而言，市面上不乏优秀的装修公司、负责任的设计师和工长、手艺精湛的工人、高性价比的建材，但是想把这些要素集合齐全，并且享受长久的保障，怕是一件相当考验人品的事情。与其跟概率作斗争，还不如选择更让人安心的精装房。
说完业内的一些潜规则，再从咱们实际生活的角度出发，说说为什么要选精装房吧
1、居住品质更高
很多年前，有位前辈跟我说，以后的中高端住宅一定是精装交付的。他的理由很简单，·就是没有了叮叮当当的硬装，没有了随处可见的建渣，没有了进进出出的工人，每一个居住者都能享受到更好的居住品质。
我有一套毛坯房就是集中交房后立马开始装修的，当时还觉得自己很明智，早装修早住进去早享受，结果呢，2个月装修完以后，大部分的业主才刚刚开工，早上电锤下午台锯，周末（集中装修期周末也能施工）还有角磨机，噪音、粉尘、装修异味……彻底断绝了早点搬进去的念想。
谁没有被施工噪音吵的心烦意乱的经历呢？精装房就基本解决了这个问题。毕竟活动家具、软装配饰、定制柜子、家用电器这些东西，安装过程都相对要安静、干净的多。
可能你说了，我买个时间久点的，过了装修期的房子不就行了？
那你可能就成了干扰别人的“恶邻”了呀。而且，就算你不装修改造，你也无法保证你的左邻右舍楼上楼下不会把房子卖给别人，然后别人来大兴土木。
买精装房，过的更体面点。
2、邻里关系更好
我至今都记得我买过的一套毛坯房，收房的时候小区的入住率已经超过60%了。等我办好所有的手续开始装修了，麻烦就来了，楼下大爷大妈一天来“探访”三次，每次都会打电话给物业投诉我制造噪音，我是完全按照规定来的，但是装修难免有噪音，可物业又必须要解决。
一来二去，工人师傅都不堪其扰，跟邻居见了几次面每次都得又道歉又说好话，让我也徒生郁闷——装个房子我也没辙啊，改水电怎么可能静音施工呢？
就这，还谈什么邻里关系？所幸房子最后卖掉了。
说到这里，还想跟大家分享一个特别有意思的小故事。我有一套房子，两年前12月的一天，还在装修的时候，我正好在现场，一个中年大叔突然冲进来，我还一脸懵逼的以为有啥事呢，结果大叔先开口了“我是楼上的，我家开了地暖，我来看看你家是不是也升温了。”那表情，那语气，感觉好像是如果我蹭到他们家地暖了，我还得给他点补偿。我哪能惯着他啊，直接一句给他怼回去“我家也装地暖了，不差你家那点热乎劲。”
你说说，这要是精装交付，家家地暖，还会有这种事情发生吗？
当然，只说买精装房，不说怎么选，那就是耍流氓，所以接下来咱们继续聊点关于选购精装房的干货。
前几年，精装房还算新鲜事物，但这几年随着政策的陆续出台，已逐渐成为了主流，这个过程中，有很多企业进行了不断的探索与尝试，再加上精装并不是什么难以攻克的科技难关，因此我们现在看到的精装房，已经非常出色了，甚至有一些国内优秀品牌开发商的精装房项目，都可以作为室内设计的学习案例。
选精装房最重要的4个注意事项：
1、户型
老生常谈了，关于如何选择户型，有很多可以参考的文章。但是针对精装房，请尤其注意原始户型的合理性。买毛坯房，对于非承重墙还能进行打拆，也可以自己新建隔墙，但是精装房要做空间格局的改动就很困难了。
户型方面需要重点关注的其实不是每个房间多大面积，或者是否有效利用空间，因为这些都是经过了反复的论证和验证的。你更需要带着自己的居住需求和生活习惯去跟户型做匹配，比如你喜欢更大一点的卧室，还是更宽敞一些的客厅，你是喜欢U型橱柜的大厨房，还是要求主卧里必须带步入式衣帽间，这些设计都没有对和错之分，只有是不是适合自己。所以这一条，请切记，一不要偷懒，要提前构思自己的生活场景，二是不要自私，要为同一屋檐下的家人多多考虑。
2、精装标准
精装标准是个比较有争议性的概念。前些年，很多开发商都喜欢搞虚标，我就见过从2000到10000不等的装标，实在是水分很大。但是现在都比较理性了，装标还是能反映出一个精装房项目的档次水准。
建议大家量力而为，在预算范围内，在其他条件相仿的情况下，挑选装标最高的。因为这与你在使用房屋的时候的舒适度息息相关。比如精装房都会装好马桶，是装的国产小品牌的工程特供款，还是装的更高端的智能款，那体验将会完全不同。还有橱柜、地板、瓷砖、乳胶漆、灯具、木门等等，都是一个道理。
不过也要提个醒，一定要注意装标中语焉不详的项目，比如“高级品牌木地板”“五星级酒店同款花洒”这些模棱两可的说法，没有精确到品牌和型号的，都得长点心眼。
3、交付品质
我们总是容易被奢华的样板间所吸引，一冲动就交定金了，然后收房的时候一看怎么完全不是一回事，一点奢华的感觉都没了。很正常，样板间的软装陈设都有专业团队的精心设计，从家具到灯光，从摆饰到挂画，往往都花了不少的钱，才确保出效果。而一般人家里都不会这么下本。
这里教给大家一点小技巧，在看样板间的时候，一定要学会“睁一只眼闭一只眼”，要能够脑补出把软装陈设都去掉，只留下交付标准里包括的项目。然后你再想想，你能否接受收房的时候，打开门看到的是这样的一套房子。
别被样板房套路了，样板间只管秀，不管落地呀。
4、物业服务水平
大家现在都很注重物业服务水平。对精装房更应如此。最好能事先了解到物业服务范围中，跟精装房相关的那部分，比如工程部上门检修的时效性、收费项目等等，也要多去了解精装房的质保政策，什么项目质保期长，什么项目质保期短，处理时限是几天等等，这些了解清楚，落在纸面的约定上，以后万一出现问题，才能更好的处理和解决。
选精装房的3个加分项
精装房不少，能打60分的精装房也能占到90%以上，但是咱们的生活可不能只满足于60分，好的精装房整体来说还是比较稀缺的，如果一套精装房能够符合下面3点，那每一点都可以加不少的分。
1、设计风格
设计，虽然可以靠后期的软装搭配来优化，但是有一些大面积的东西，都是固化在精装交付的硬装环节中的。比如地板、瓷砖、墙纸/乳胶漆、木门等等，前些年特别流行（甚至现在都还有不少）的米黄地砖，枣红色的地板、猪肝色的木门，相信大家都见识过它们的厉害。等收房之后，改吧，又麻烦又浪费，不改吧，总是觉得膈应。
所以如果精装房本身的设计更符合你喜欢的调调，那就真的是大大加分了。不过，如果因为种种原因，房子的设计风格并不是你最喜欢的，那也不用太担心，除了用软装来挽回局面，也不要忽视了习惯的力量——住个半年一年的，你就坦然了。
大家在看设计的时候，多看一下公区和卧室相连的区域，因为这里会有各种色彩与材质的分界，比如瓷砖和地板，墙面和顶面，既可以看一下精装施工的衔接收口细节，又可以把不同的建材放在同一个空间中找找感觉。
2、业主自购项目的搭配灵活度
精装房的交付标准里，基本上都不包括成品家具，比如床、沙发、餐桌餐椅这些，需要业主自购。但是我们都知道1米8的床和1米5的床，对空间的需求是完全不同的，这就需要精装房的空间是灵活的、留有余地的，让你选购的东西能放得下，还不碍事。如果我们再严格一点，就不仅是空间格局的问题了，还是以床为例，床头的开关插座是否跟床靠冲突？放了床头柜后是否会挡住衣柜？这些都需要你带一把卷尺去仔细测量。
我个人更喜欢空间自由度更高的精装房，开间大一些，进深大一些，格局打开。
3、渠道/开发商/物业提供的家居相关产品的业主专属内购渠道
前面提到了精装房集采建材，所以能压低价格的事情。除了那些硬装的建材之外，很多渠道商、开发商和物业公司也顺便把软装、家电等家居大品牌的团购/内购/集采的渠道价给谈下来了，并开放给业主购买。要说这个算是一个很有实际价值的福利，毕竟我们自己去购买，眼花缭乱选择困难不说，讨价还价、斗智斗勇也是个劳神费力的事。
现在大开发商与大渠道商（例如贝壳）几乎都有这项业主福利，买房的时候也可以多问两句有哪些参加内购的品牌。从我参与过的业主内购会来看，无论是品牌还是产品还是价格，都令人满意。现场氛围也都甚是火爆——牌大货硬价格低，现场下单率巨高。
以上，絮絮叨叨的说了不少关于买精装房的理由，简单总结就是：
选（品牌大开发商的）（优秀的）精装房，是更明智的选择。
记住曹大头给大家划重点的4个注意事项和3个加分项，放心大胆的冲吧！
愿居者有其屋，住者爱其屋！
